محاسبه ملک اجاره‌ای
جریان نقدی، نرخ بازده سرمایه (Cap rate)، بازده نقدی (Cash-on-cash) و بازده کل ملک اجاره‌ای یا سرمایه‌گذاری.
درباره محاسبه ملک اجاره‌ای
جریان نقدی، نرخ بازده سرمایه (Cap rate)، بازده نقدی (Cash-on-cash) و بازده کل ملک اجاره‌ای یا سرمایه‌گذاری.
بخشی از بخش «وام مسکن و املاک» در SmartCalcy. در مرورگر شما و بدون حساب کاربری اجرا می‌شود، از ارز و واحدهای خودتان استفاده می‌کند (آن‌ها را در بالای صفحه تغییر دهید) و برآوردهایی فقط برای اطلاع ارائه می‌دهد، پس پیش از تکیه بر نتیجه، راهنمای رسمی را بررسی کنید.
نحوه استفاده از محاسبه ملک اجاره‌ای
چه چیزی را حساب می‌کند و چه زمانی از آن استفاده کنیم
یک ملک اجاره‌ای یا سرمایه‌گذاری را بر اساس جریان نقدی، نرخ سرمایه‌ای (cap rate)، بازده نقد به نقد، پوشش بدهی و بازده کل در صورت فروش پس از یک دوره نگهداری ارزیابی کنید.
نحوه استفاده، گام‌به‌گام
- قیمت، درصد پیش‌پرداخت و شرایط وام مسکن را وارد کنید.
- اجاره ماهانه، دوره‌های خالی مورد انتظار و هزینه‌های جاری را وارد کنید.
- فرض‌های رشد اجاره و قیمت، مدت نگهداری و هزینه فروش را اضافه کنید.
- ابتدا جریان نقدی، سپس نرخ سرمایه‌ای، بازده نقد به نقد و IRR را بررسی کنید.
معنای هر ورودی
- Rent در هر ماه – Gross rent قبل هزینه‌ها.
- خالی periods – اشتراکگذاری rent lost تا gaps between tenants.
- مالیات و charges, insurance – سالانه property هزینه‌ها.
- Management و repairs – درصد rent set aside به قیمت agents، maintenance و repairs.
- Growth rates – سالانه rent و قیمت increases.
نحوه خواندن نتایج
- Cash دبی – Net operating income minus mortgage payments.
- Cap نرخ – Net operating income ÷ قیمت.
- Cash-on-cash return – First-year cash دبی ÷ cash سرمایه‌گذاری‌شده.
- Debt پوشش نسبت – Net operating income ÷ yearly mortgage payments. Lenders often want 1.25 or more.
- IRR – The سالانه return counting cash flows و the final sale.
فرمول
NOI = rent × 12 × (1 − empty share) − tax − insurance − management. Cap rate = NOI ÷ price. Cash flow = NOI − mortgage payments. Cash-on-cash = cash flow ÷ (deposit + buying costs). IRR is the rate that makes the present value of all yearly cash flows, including the sale, equal to zero.
یک مثال حل‌شده
A 250,000 property with 25% down at 6.5%, rented at 1,500 a month. NOI is 11,800, giving a cap rate of 4.72%. The mortgage is 1,266.01 a month, so cash flow is about −283 a month, debt coverage is 0.78 and the first-year cash-on-cash return is −4.85%. Growth and the sale lift the 10-year IRR to about 7.6%.
فرض‌ها و محدودیت‌ها
- سالانه Fixed costs rise 2% در the projection.
- Tax on rental income and gains is excluded and can change the result a lot.
- The loan is repaid and the property sold at the end of the holding period.
اشتباهات رایج
- Ignoring خالی periods و repairs.
- Judging a deal by the cap rate alone without checking the mortgage.
- Assuming rent و قیمت growth continue forever.
پرسش‌های متداول
نرخ سرمایه‌ای مناسب چقدر است؟
به بازار و ریسک بستگی دارد. آن را با نرخ وام مسکن مقایسه کنید: اگر نرخ سرمایه‌ای کمتر باشد، قرض گرفتن بازده نقدی شما را کاهش می‌دهد.
چرا وقتی جریان نقدی منفی است IRR مثبت است؟
رشد ارزش ملک و بازپرداخت وام از محل فروش به بازده اضافه میشوند.
ابزارهای مرتبط
جزئیات
- Net operating income
- £11,800.00rent بعد خالی periods و هزینه‌ها
- Cap نرخ
- 4.72%income ÷ قیمت
- Cash سرمایه‌گذاری‌شده
- £70,000.00
- Cash-on-cash return
- -4.85%first-year cash دبی ÷ cash سرمایه‌گذاری‌شده
- Mortgage payment
- £1,266.01در ماه
- Debt پوشش نسبت
- 0.78income ÷ mortgage; lenders like 1.25 یا more
- سود بعد 10 سال
- £87,851.02cash flow plus sale proceeds, minus cash invested
- سالانه return (IRR)
- 7.6%