คำนวณผลตอบแทนอสังหาฯ ให้เช่า
กระแสเงินสด อัตราผลตอบแทน (Cap rate) ผลตอบแทนจากเงินสด (Cash-on-cash) และผลตอบแทนรวมของอสังหาฯ ปล่อยเช่าหรือเพื่อการลงทุน
เกี่ยวกับคำนวณผลตอบแทนอสังหาฯ ให้เช่า
กระแสเงินสด อัตราผลตอบแทน (Cap rate) ผลตอบแทนจากเงินสด (Cash-on-cash) และผลตอบแทนรวมของอสังหาฯ ปล่อยเช่าหรือเพื่อการลงทุน
เป็นส่วนหนึ่งของหมวด “สินเชื่อบ้านและอสังหาริมทรัพย์” ของ SmartCalcy ทำงานในเบราว์เซอร์โดยไม่ต้องมีบัญชี ใช้สกุลเงินและหน่วยของคุณ (เปลี่ยนได้ที่ด้านบนของหน้า) และให้ค่าประมาณเพื่อเป็นข้อมูลเท่านั้น จึงควรตรวจสอบแนวทางอย่างเป็นทางการก่อนนำผลลัพธ์ไปใช้
วิธีใช้คำนวณผลตอบแทนอสังหาฯ ให้เช่า
คำนวณอะไรและใช้เมื่อไร
ประเมินอสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่าหรือเพื่อการลงทุน จากกระแสเงินสด อัตราผลตอบแทนจากการเช่า (cap rate) ผลตอบแทนเงินสดต่อเงินสด ความสามารถชำระหนี้ และผลตอบแทนรวมหากขายหลังถือครองระยะหนึ่ง
วิธีใช้ทีละขั้นตอน
- กรอกราคา เปอร์เซ็นต์เงินดาวน์ และเงื่อนไขสินเชื่อ
- กรอกค่าเช่ารายเดือน ช่วงที่คาดว่าจะว่าง และค่าใช้จ่ายดำเนินงาน
- เพิ่มสมมติฐานการเติบโตของค่าเช่าและราคา ระยะเวลาที่จะถือครอง และค่าใช้จ่ายในการขาย
- ตรวจสอบกระแสเงินสดก่อน แล้วจึงดู cap rate ผลตอบแทนเงินสดต่อเงินสด และ IRR
ความหมายของแต่ละช่อง
- Rent ต่อ เดือน – Gross rent ก่อน ต้นทุน.
- ว่าง periods – rent lost ถึง gaps between tenants. สัดส่วน
- ภาษี และ charges, insurance – รายปี property ต้นทุน.
- Management และ repairs – rent set aside เปอร์เซ็นต์ ชิ้นในราคา agents maintenance และ repairs.
- Growth rates – รายปี rent และ ราคา increases.
วิธีอ่านผลลัพธ์
- Cash flow – Net operating income minus mortgage payments.
- Cap อัตรา – Net operating income ÷ ราคา.
- Cash-on-cash return – First-year cash flow ÷ cash ลงทุน.
- Debt อัตราการทา อัตราส่วน – Net operating income ÷ yearly mortgage payments. Lenders often want 1.25 or more.
- IRR – The รายปี return counting cash flows และ the final sale.
สูตร
NOI = rent × 12 × (1 − empty share) − tax − insurance − management. Cap rate = NOI ÷ price. Cash flow = NOI − mortgage payments. Cash-on-cash = cash flow ÷ (deposit + buying costs). IRR is the rate that makes the present value of all yearly cash flows, including the sale, equal to zero.
ตัวอย่างการคำนวณ
A 250,000 property with 25% down at 6.5%, rented at 1,500 a month. NOI is 11,800, giving a cap rate of 4.72%. The mortgage is 1,266.01 a month, so cash flow is about −283 a month, debt coverage is 0.78 and the first-year cash-on-cash return is −4.85%. Growth and the sale lift the 10-year IRR to about 7.6%.
สมมติฐานและข้อจำกัด
- Fixed costs rise 2% ต่อปี ที่ the projection.
- Tax on rental income and gains is excluded and can change the result a lot.
- The loan is repaid and the property sold at the end of the holding period.
ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย
- Ignoring ว่าง periods และ repairs.
- Judging a deal by the cap rate alone without checking the mortgage.
- Assuming rent และ ราคา growth continue forever.
คำถามที่พบบ่อย
cap rate ที่ดีคือเท่าไร?
ขึ้นอยู่กับตลาดและความเสี่ยง ให้เปรียบเทียบกับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อ: หาก cap rate ต่ำกว่า การกู้จะทำให้ผลตอบแทนเงินสดของคุณลดลง
ทำไม IRR เป็นบวกทั้งที่กระแสเงินสดติดลบ?
มูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นและเงินกู้ที่ถูกชำระคืนจากการขาย ช่วยเพิ่มผลตอบแทน
เครื่องมือที่เกี่ยวข้อง
รายละเอียด
- Net operating income
- £11,800.00rent หลัง ว่าง periods และ ต้นทุน
- Cap อัตรา
- 4.72%income ÷ ราคา
- Cash ลงทุน
- £70,000.00
- Cash-on-cash return
- -4.85%first-year cash flow ÷ cash ลงทุน
- Mortgage payment
- £1,266.01ต่อเดือน
- Debt อัตราการทา อัตราส่วน
- 0.78income ÷ mortgage; lenders like 1.25 หรือ more
- กำไร หลัง 10 ปี
- £87,851.02cash flow plus sale proceeds, minus cash invested
- รายปี return (IRR)
- 7.6%